Tôi từng đứng trên cương vị của một chủ đầu tư ( QLDA) và cũng đứng trên quan điểm của nhà thầu vì thế tôi luôn hiểu rõ quan điểm của cả 2 bên. Trong bài viết này, tôi sẽ hệ thống lại phương pháp và kinh nghiệm  trong quá trình xây dựng và lựa chọn nhà thầu dựa trên những công việc tôi đã từng làm suốt 10 năm qua.

Tôi cũng sẽ chia sẻ với bạn những “chiêu trò” và những cách thức để bạn có thể tránh rủi ro trong quá trình xây dựng ngôi nhà – tổ ấm tương lai của mình.

Vậy một nhà thầu tốt là nhà thầu như thế nào?

Nhà thầu tốt là nhà thầu phải tốt nghiệp đại học chuyên ngành xây dựng , có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngoài công trường , đội ngũ chỉ huy công trình giỏi , có tinh thần trách nhiệm cao , đội thợ có tay nghề cao , thiết bị thi công đầy đủ , trực tiếp thi công ( không giao lại cho thầu phụ ) , giá cả hợp lý , an tòan lao động , hạn chế tối đa phát sinh và đặc biệt là phải đúng tiến độ.

Để đúng tiến độ, nhà thầu tốt sẽ mô tả giai đoạn thi công, thời gian thi công cụ thể trong bảng tiến độ chi tiết và yêu cầu vật liệu từng thời điểm. Bạn hoàn toàn có thể yêu cầu họ cấp cho mình một bản và dựa vào bảng tiến độ này để đôn đốc, giám sát nhà thầu thực hiện tốt nhất công việc.

Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà. Theo kinh nghiệm của tôi, nên có 3 bước nên tiến hành để đánh giá nhà thầu và lựa chọn hình thức thi công.

Bước 1: Chọn nhà thầu

Chủ đầu tư không nên chọn nhà thầu có giá thấp ( hầu hết là nhà thầu dỏm ), vì họ sẽ rút ruột công trình , làm công trình kém chất lượng và bày vẽ phát sinh để kiếm lợi nhuận, . Bởi vì khi nhà thầu bỏ giá rẻ họ buộc phải chọn vật liệu kém chất lượng để bù vào phần chênh lệch .

Hiện nay có rất nhiều công ty xây dựng chỉ nhận công trình xong rồi bán lại cho thầu phụ ( thầu chính giữ lại 10% – 20% giá trị hợp đồng , thầu phụ chỉ còn 80% – 90% giá trị hợp đồng ) và điều này làm công trình kém chất lượng , chậm tiến độ và thầu phụ sẽ phát sinh nhiều để bù vào phần chênh lệch mà thầu chính đã ăn chặn . Thậm chí nhà thầu chính giam tiền của thầu phụ nên thầu phụ không có điều kiện thi công làm công trình dở dang , kéo dài.

Chưa kể trường hợp nhà thầu phụ còn bán các hạng mục công trình cho đội thợ khác , thường gọi là B" ( B hai phẩy ). Chủ đầu tư mà rơi vào các trường hợp này được coi như thất bại tòan diện ngậm đắng nuốt cay .

Lưu ý: Một điều hết sức quan trọng nữa là các nhà thầu dỏm hay đưa thiết kế hoặc các thỏa thuận trong hợp đồng không rõ ràng , thiếu nhiều hạng mục , chủ đầu tư nếu không phải trong nghề thì không thể biết được và đến khi công trình thi công chủ nhà sẽ thấy thực tế còn thiếu , bất hợp lý và yêu cầu chỉnh sửa, làm thêm thì sẽ đúng ngay ý đồ đen tối của nhà thầu dỏm và bắt buộc phải phát sinh làm giá thành đội lên bằng hoặc cao hơn giá thành của nhà thầu tốt.

Bước 2: Lựa chọn hình thức thi công:

– Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu .

Hình thức thứ nhất : chìa khoá trao tay.

Chìa khoá trao tay là một hình thức xây dựng trọn gói trong đó chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z.

Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất ( bởi vì nhà thầu chủ động được vật tư và chất lượng của nó để kịp tiến độ thi công ), cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình .

Hình thức thứ hai: Giao toàn bộ phần thô.

Hình thức này, nhà thầu lo nhân công và vật tư toàn bộ phần thô công trình. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là vật tư hoàn thiện như các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn nước , bả mastic, thiết bị điện, v.v…

Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà mình thích, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý , tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn.

Hình thức thứ ba: Giao toàn bộ phần nhân công.

Với hình thức này, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Nhưng nếu chủ nhà không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng , số lượng bị nhà cung cấp vật liệu gian dối có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp .

Hình thức thầu nhân công chỉ có các nhà thầu nhỏ và các đội thợ xây dựng nhận làm,vì thế cũng dễ dẫn đến trường hợp các đội thợ này bỏ công trình khi đang làm dở dang vì lỗ công.

Lưu ý: Nếu chủ đầu tư chọn được nhà thầu chuyên nghiệp , nhà thầu tốt thì nên giao cho nhà thầu bao luôn vật tư , bởi vì nhà thầu tốt thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình , nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn chủ nhà tự mua và nhà thầu tốt là khách hàng thường xuyên của các nhà cung cấp vật liệu xây dựng nên các nhà cung cấp cũng không dám tráo hàng về chất lượng cũng như số lượng . Chủ đầu tư nếu tự mua vật liệu sẽ trả giá cao hơn , dễ bị nhà cung cấp ăn gian về số lượng và chất lượng vật tư .

Bước 3: Những việc cần làm khi ký kết hợp đồng với nhà thầu

Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu rõ và góp ý thêm vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có), tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.Trường hợp nhà thầu cũng là đơn vị thiết kế thì cũng phải có một bộ hồ sơ đầy đủ các thành phần như kiến trúc , điện nước kết cấu vv…

– Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ nhà, hoặc chủ nhà cũng có thể yêu cầu công ty xây dựng báo giá trên mét vuông sử dụng , trong đó đính kèm bản vẽ thiết kế có sẵn và bảng chủng lọai vật tư đầy đủ dùng cho công trình .

– Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. Sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng , chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính : Sắt thép , hợp đồng gạch xây , xi măng , các lọai cửa ,….. Như vậy mới an tòan cho công trình , không sợ bị trượt giá , tránh phát sinh chi phí, đồng thời nhà thầu có thể chủ động hơn trong việc tổ chức xây dựng.

Lưu ý: Đừng chờ đợi và phó mặc cho nhà thầu mọi chuyện mà hãy dẫn dắt và chủ động trao đổi với nhà thầu trên tinh thần hợp tác giữa 2 bên.

Thời gian hay tiền? – Chọn nhà thầu

Hy vọng bài viết trên một phần nào sẽ giúp các bạn có giải pháp tối ưu tìm ra được nhà Thầu phù hợp để giao phó tổ ấm tương lai . Có một kinh nghiệm cho thấy rằng: người bình thường thì “quan trọng tiền hơn thời gian” còn người thông mình thì luôn biết ” thời gian quan trọng hơn tiền”. Bạn muốn chuyển đến ngôi nhà trong mơ với thời gian sớm nhất hay chỉ chăm chăm vào việc tiết kiệm một ít tiền và công trình thì kéo dài từ tháng này qua tháng khác chỉ vì lựa chọn sai nhà thầu?